深圳房屋租賃行情回歸買方市場，租金跌回四年前，這是真的嗎？

近日，深圳中原研究中心發布數據顯示：2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢，租金平均為72元/平方米/月，同比下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%，與2017年6月的租金水平齊平。（注：中原監測數據為全市商品住宅租賃數據，小產權房等非商品住宅未列入統計范圍。）

從該數據看，深圳2021年的平均租金水平已然跌回四年前。自2020年初起，深圳平均月租價格就已呈現緩慢下降的趨勢。

在采訪了多位租客、中介及房東后，第一財經記者發現，深圳租房市場行情逐漸差異化，近兩年來，深圳相對地理位置優勢不明顯、房屋老舊、室內布局一般的房源租金議價空間較大；帶學位、區位及交通優勢明顯、房源較新的房源價格保持堅挺；城中村出現不少裝修完善的公寓，價格普遍比周邊房源更高，但存在一定議價空間。

對于深圳租賃市場，廣東省住房政策研究中心李宇嘉在接受第一財經采訪時表示，二手房市場不景氣、租賃市場房源供應充足、保障性住房和人才安居房供應力度加大、深圳產業結構轉型等，都是影響租金的重要因素。

商品住宅、城中村租金皆有下跌

深圳市福田區一位房屋租賃中介告訴第一財經，按照早幾年的租金走向，房屋每換租一次漲幾百塊錢很常見，但這兩年市場上多數房源的租金幾乎沒有變動，一些空置期長些的房源，房東碰到合適的租客，還愿意降一些。不過，他表示，有些近地鐵口和帶學位的出租房源，仍然比較搶手，價格也是一直保持在高水平。

除商品住宅外，城中村是深圳約70%居民的住房選擇。從市場調研來看，深圳城中村的部分房源租賃價格也出現小幅下跌。龍華區某業主對第一財經表示，自己名下的一套房源，距離地鐵站約600米，在2019年到2021年7月這段時間，出租價格為2100元/月，但此后重新尋找租客時，空置了近1個月才出租成功，租金也降至1900元/月。

同時，近期在深圳龍華某城中村換租成功的陳小姐也告訴第一財經，剛在一家配套成熟的青年公寓租了一間單間，價格從最開始出價的2400元/月，減至2250元/月，從配套到房間位置，都符合自己的租房預期。

據珊瑚最新數據統計，2021下半年深圳城中村租金各區均有不同程度下跌，福田區以76.5元/平方米/月領跑，坪山區繼續墊底。

租金下行 原因幾何？

樂有家研究中心數據顯示，在2014年到2018年5年來，深圳均租價格每年以5元左右的價格穩步上漲，已從2014年的51元/㎡上漲到2018年的70元/㎡，漲幅達到37%。前期增長速度較快。

從深圳中原研究中心租金走勢圖可以看出，進入2018年9月以后，深圳租金水平增速放緩，近兩年有下跌趨勢。

對于此次深圳市多區房租下跌的原因，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁向第一財經分析到，一是從大周期來講，深圳房租此前若干年一直在漲，已經到了高位水平，這幾年疫情突發，嚴重限制了外來人口輸入，房價和租金上漲已經失去動力；

二是今年深圳收緊了落戶政策，落戶起點變成了本科，這大大限制了人口的流入，租房市場的需求自然隨之變小；

三是在疫情等多方面因素的影響下，年輕人在深圳“搞錢”的難度加大，越來越多的打工人頂不住高昂的房租，房東們面臨著不降房租就租不出去的巨大壓力。

宋丁認為，近幾年深圳在租賃市場的供給卻在不斷加大，各種出租公寓越來越多，政府對租賃市場的政策支持力度也在不斷加大。在需求變小、供給加大的雙重擠壓下，深圳整體的租房價格下降了。

“十三五”以來，補齊教育、住房、醫療等短板的呼聲得到響應，深圳各項民生事業提上日程。深圳“ 十三五” 期間共建設籌集公租房、安居房、人才房等帶有保障性質的房源44.24萬套。其中，公共租賃住房約6.9萬套，安居型商品房約2萬套，人才住房約16萬套，其他房源（ 如宿舍等）約19.34萬套。深圳計劃“ 十四五”期間建設籌集保障性租賃住房不少于40萬套（ 間），占住房建設籌集總量的45%左右。

在人才落戶方面，2021年5月25日，深圳司法局官網發布了深圳市發展和改革委員會關于《深圳市戶籍遷入若干規定（征求意見稿）》，深圳擬修訂戶籍遷入規定，核準類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科，大專學歷不再直接核準落戶。值得注意的是，深圳產業升級，一些傳統制造企業轉移，也使得一些制造業工人隨之離開深圳。

深圳官方數據顯示，對比2019年末，深圳2020年末移動電話用戶減少了超過214萬戶、固定電話用戶減少了約30萬戶、移動互聯網用戶減少了約34萬。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉也表示，深圳房租跌回四年前核心有兩方面原因：一是隨著大量的產業遷出和優質人才在人才爭奪戰中回歸二三線城市，深圳的租房人群在不斷的減少。二是增加了租賃房源的供應，需求減少，供應增加，房租自然下降。

同時，李宇嘉判斷，從大周期來看，過去幾年深圳的租金確實漲得太快，在如今租房供應持續上升的背景下，未來深圳的租金還會繼續下跌。

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