園區(qū)（包括各類開發(fā)區(qū)）無疑是中國經濟增長的重要引擎，中國30%以上的GDP來自于園區(qū)經濟。

不過，園區(qū)在持續(xù)推動中國經濟增長的同時，自身也面臨諸多問題，其中，園區(qū)過剩問題十分突出。

根據(jù)國家六部委聯(lián)合發(fā)布的《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》，到2018年，中國共有2543家開發(fā)區(qū)，其中國家級開發(fā)區(qū)552家，省級開發(fā)區(qū)1991家。

根據(jù)中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2021年4月，我國國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)共有2728家。

除了國家級和省級開發(fā)區(qū)，還有數(shù)量更為龐大的地市級及以下各類園區(qū)。

智研咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國各類產業(yè)園區(qū)數(shù)量已高達2.5萬個。

如此龐大數(shù)量的園區(qū)背后，大量園區(qū)面臨生存發(fā)展難題。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，我國產業(yè)園區(qū)整體空置率高達50%，即便是在長江沿岸產業(yè)成熟的上海、蘇州等地，園區(qū)空置率也超過10%，部分園區(qū)空置率超過20%。

疫情之下，園區(qū)面臨的形勢更加嚴峻，就連經濟發(fā)展較好的城市，園區(qū)空置率也在抬升。

高空置率、大過剩背后，伴隨著時代切換，園區(qū)發(fā)展面臨八道坎：

1.土地財政“無以為繼”。

2021年300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積成交20.2億平方米 ，同比下降17.1%，出讓金達56199億元，同比下降9%。

雖然地方短期仍難以徹底擺脫對土地財政的依賴，但土地出讓金的急劇縮水已成為地方財政難以承受之重，尤其是二線、三四線城市2021年土地出讓金分別下降6.4%和34.1%，這無疑敲碎了園區(qū)的“金飯碗”。

以前靠賣地就能吃飽，但如今開發(fā)飽和、可賣之地越來越少，園區(qū)還能只靠賣地賣房就能站著把錢給掙了？

2.環(huán)保成了硬約束。

以往，為片面追求GDP和短期利益，部分園區(qū)不計環(huán)境成本，透支生態(tài)，結果即便引來了產生稅收的鳳凰，但糟糕的環(huán)境也留不住人。

隨著“雙碳”目標推進，環(huán)保已成園區(qū)發(fā)展的硬約束。諸多地方早已卸下唯GDP的高帽子，愈發(fā)要求與環(huán)境的包容性增長；而去產能去的就是高污染、高耗能，傳統(tǒng)行業(yè)紛紛因環(huán)保紅線而變；就是企業(yè)入駐園區(qū)，也不再只盯著優(yōu)惠政策，環(huán)境是否宜居也是一個重要考量指標。

園區(qū)發(fā)展如何契合環(huán)保要求已成為關系生死的大命題。

3.缺乏整體規(guī)劃統(tǒng)籌。

很多園區(qū)產業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃統(tǒng)籌，對主導產業(yè)和發(fā)展方向僅立足自身角度，多有重復，少有差異。

比如，很多園區(qū)都有商業(yè)集聚的局部區(qū)域，因此都聚焦商貿產業(yè)，也都有科技、金融板塊，很難區(qū)分差異化的產業(yè)特色。

4.缺乏“壓艙石”企業(yè)。

很多園區(qū)內部雖有產業(yè)發(fā)展方向，但某種程度上都有產業(yè)定位不清晰、產業(yè)特色不突出等問題，缺乏“壓艙石”企業(yè)，也沒有形成叫得響的區(qū)域品牌。

5.產業(yè)載體、政策優(yōu)勢挖掘不夠。

很多園區(qū)對樓宇園區(qū)載體資源掌控不強，樓宇資源產權分散，運營方自身經營發(fā)展的實際租金需求制約其主動配合產業(yè)招商，很難對構筑特色產業(yè)樓宇和園區(qū)產業(yè)集群產生必要的內生動能。

6.未準備好產業(yè)升級。

去產能將鋼鐵、煤炭、光伏等不少產業(yè)“打回原形”，依附其上的園區(qū)“皮之不存，毛將焉附”，礦產園區(qū)“凋零”、鋼貿城“人去樓空”即是寫照。

可諸多園區(qū)對此后知后覺，既舍不得現(xiàn)有財稅大戶，又“騰籠換不來鳥”，如何讓自己從2.5產業(yè)（生產性服務業(yè)）向4.5產業(yè)（智能性服務業(yè)）升級？

園區(qū)未雨綢繆不夠，只能任憑風吹雨打，可迎接未來或許就得積極面對這場產業(yè)轉型，做好戰(zhàn)略預埋。

7.招商模式的版本有待升級。

園區(qū)以前是靠土地+關系，往往來者不拒，拉進籃子里的都是菜；后來是靠減免稅收制造政策“洼地”，有選擇性地拉進自己喜歡的菜。

如果說以前園區(qū)處于強勢地位，那么如今在園區(qū)過剩下，不僅稅收、土地、能源價格等優(yōu)惠“靠不住”，就是企業(yè)對園區(qū)諸如環(huán)境、服務等要求也多樣化了，招商進入了“雙向選擇”。

這就不難預見，未來園區(qū)招商將從自己唱戲轉向搭建平臺，更多讓政策引導、市場唱戲、國企當先鋒、民企跟著進，自己則變身“導演”，提供多元化服務。

8.管理模式功能需要進化。

因為傳統(tǒng)園區(qū)“九通一平”的時代已經過去，未來園區(qū)將從蓋房子到搭平臺、從聚產業(yè)到創(chuàng)服務，進入城市化發(fā)展和智慧運營階段。

畢竟園區(qū)再也不是單純賣地賣房的開發(fā)商，也非僅僅與產業(yè)客戶捆綁、提供綜合服務的運營商，而是這兩者的綜合，更可能是整合社會資源、多元化投資的平臺，有些甚至出現(xiàn)業(yè)務平臺集成，連產業(yè)鏈都內置了。

因此，伴隨功能、服務多樣化，園區(qū)將改變單一直線型管理，以項目模塊化的剝離與嵌入進行運營，而管理也將由重變輕，從自己開發(fā)投資到引入資本開發(fā)，提供服務管理，更多將向功能集成、平臺管理轉型。

此外，園區(qū)還要面臨從土地到政策，政府與市場等各界面新游戲規(guī)則的調整。

這就意味，園區(qū)模式不在一時的成功，而看誰能笑到最后，關鍵在于園區(qū)的學習與進化能力。

（作者系福卡智庫首席經濟學家）

第一財經獲授權轉載自微信公眾號“福卡智庫”，有刪節(jié)。

標簽： 園區(qū) 開發(fā)區(qū) 產業(yè)發(fā)展