地方政府財政收入的一大支柱，是國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓收入”）。去年全年土地出讓收入約8.7萬億元，略有增長。但財政部最新數據顯示，今年前兩個月地方土地出讓收入為7922億元，同比下降29.5%。

土地出讓收入較大幅度下滑并不令人意外。

粵開證券首席經濟學家羅志恒告訴第一財經，前兩個月土地出讓收入較大幅度下滑主因是，房企經營謹慎下拿地意愿持續走低，同時還與去年同期高基數有一定關系。

羅志恒表示，去年部分房企出現債務風險，盲目加杠桿的模式被遏制，穩健經營以及保持持續的現金流是當前房企的發展方向。當前房企資金鏈仍較緊張。居民購房意愿低迷以及居民中長期新增貸款偏低，銷售持續負增長，對應到房企就是收入增速放緩和現金流較差。另外，銀行對房企貸款仍較審慎，房地產銷售低迷也影響房企回款。

“去年前兩個月土地出讓收入同比大幅增長67.1%，是自2012年以來的最高增速，去年基數高也使得今年增速放緩。”羅志恒說。

事實上，由于土地出讓收入有一定滯后性，前兩個月土地出讓收入更多反映的是去年下半年土地成交價款情況。

中泰證券研究所統計了31個省份近期土地出讓金（反映當前土地成交價款）情況，也不容樂觀。截至2022年3月18日，31個省級行政區域中，只有北京市的土地出讓金同比增速為正，其余30個省份均較上年同比有所下滑。目前房地產市場景氣度仍較低。

其實，不少省份對今年土地出讓收入預期不樂觀，絕大多數省份預計收入將下滑。比如，浙江省今年預算報告顯示，浙江2021年土地出讓收入約10372億元，而今年這一收入預計降至8000億元，同比下降22.9%。

浙江省財政廳解釋稱，收入下降，主要是根據中央“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式”的要求，加強土地市場調控，預計2022年土地出讓收入減少。

不過，各地對今年土地出讓收入判斷的時間節點約在去年底。在3月份全國兩會上的中央預算報告中，對地方土地出讓收入判斷更為積極。

根據今年中央與地方預算報告，2022年地方政府性基金預算本級收入94420億元，增長0.4%。地方政府性基金收入中，九成以上來自土地出讓收入。

華創證券首席宏觀分析師張瑜撰文分析，這意味財政部認為0.4%的全年賣地收入目標確有可能完成，或至少可接近，這需要賣地收入增速年內有明顯起色，地產政策放松或逐步加碼。

張瑜分析，在1~2月賣地收入負增近30%，且領先指標指向負增至少持續至二季度末的背景下，要完成或接近0.4%的全年預算目標，需要兩個條件：二季度要看到市場預期明顯轉好，且下半年賣地收入增速要快速回升。

張瑜認為，兩者并非不可實現。對于前者，近期地產需求端政策暖風勁吹；對于后者，去年房企預期年中轉弱，使下半年賣地收入增速陡降，形成低基數。

羅志恒認為，去年12月房地產市場已經迎來“政策底”，傳導至土地市場仍需要時間，預計今年土地出讓收入增速前低后穩，大概率可能是負增長，但高于前兩個月增速，我們預計在-5%左右。

他表示，政府性基金收入的預測一直波動較大，因為房地產市場變化較大，跟金融、土地政策有非常大的關系。今年已有超過50城對樓市政策進行松綁，包括下調房貸利率、降低首付、放松公積金貸款條件、購房補貼、放寬限購以及降低交易稅費等全方位紓困舉措。房企融資政策也有所放寬，房企融資環境邊際改善。

標簽： 土地收入