今年3月以來，新一輪奧密克戎疫情來襲，全國累計報告本土感染者近50萬例，波及30省份，已經對實體商業產生沖擊。

回想2020年1月份，新冠疫情爆發之初，全國上百個購物中心業主宣布共克時艱、減免租金，但是今年真正落地租金減免政策的企業目前并不多，這是哪些原因造成的？

“兩年多前減租的商場比比皆是，今年情況不一樣了，民企自身壓力也不小，很多購物中心都有幾十億到一百多億的銀行貸款，針對還款與利息，銀行并沒有提出減免的措施。”上海一位從事商業地產行業多年的資深人士對第一財經說道。

好消息是，一大波上海國企物業租金減免即將落地，小微企業和個體工商戶無需提供受疫情影響的證明材料，即可免除2022年6個月租金，總減免額度有望達到100億元，是2020年時的4倍。

無需材料，上海國企為小微免租6個月

3月奧密克戎疫情爆發以來，全國多省市的商戶無法正常開門營業、損失較大，這一情況在上海尤為突出。

在4月22日的上海疫情防控發布會上，就有記者提問上海市國資委主任白廷輝，上海之前出臺了抗疫情助企業促發展21條，其中包括國企免租金的舉措，目前政策落地情況如何？

白廷輝表示，疫情以來，各類市場主體都遭遇了生產經營上的挑戰，國有企業也不能例外，但越是困難時刻，越需要國有企業挺身而出，為社會排憂解難，目前已要求全市各國有企業全力落實好房租減免工作。

發布會上，白廷輝明確了一個最新舉措：“承租上海國有企業房屋的小微企業和個體工商戶無需提供受疫情影響的證明材料，全部可以免除2022年6個月租金，其中租期不滿一年的按比例免租。”

這對于很多承租了國企物業的小微企業來說是個重大利好。做服裝生意的張毅祥對第一財經表示，他每個月的店鋪租金人工成本超過80萬元，承租的兩棟物業業主均為國企，但是他是通過二房東租的，此前他一直沒有得到任何可以減免租金的消息。

根據上海相關規定，從二房東手中租來的國企物業，同樣享受租金減免的優惠，與“二房東”無關，要確保最終承租人受益。

像張毅祥這種情況，他能享受到的免租政策已經在加速落地。

上海市國資委主任白廷輝表示，目前各國有企業迅速組建了工作專班，制定實施方案，落實責任分工，抓緊抓實房租減免工作，“我們將制定操作指引，并在市國資委門戶網站上予以公布”。

經初步排摸，上海國有企業房租減免共涉及超過8萬戶小微企業和個體工商戶，按照全市小微企業和個體工商戶統一免除6個月租金測算，免租總金額預計超過100億元。

2020年時，上海有34家國企落實房租減免政策，當時一共減免租金25億，今年的減免額度有望達到2020年的4倍。

自身難保，民營房企減租積極性大降

國企產權物業的租金減免已經在國資委安排下進行，但是大量非國有產權房屋的承租人能享受到什么政策？

目前國家對于非國有產權物業，都是建議、鼓勵減免，并未出臺硬性規定。2020年武漢新冠肺炎疫情剛剛爆發時，全國有上百個購物中心業主站出來為租戶減免租金，其中一大半都是民營企業，但是今年響應號召的民企顯著減少了。

2020年1月底，全國商業地產商龍頭紛紛宣布減免租金，包括萬達、新城、龍湖、華潤、遠洋、大悅城、中駿、弘陽、嘉里等，這其中有央企國企，也有民企和外資。民企中，當時僅萬達就減免了約30億-40億租金，新城和龍湖都推出了67天租金減半措施。

但今年這些企業的表現遠沒有兩年多前那么積極。“目前集團還沒有要減免租金的消息，我們也有苦衷，現在民營房企自己都很艱難。”某大型房企旗下有數十家在營購物中心，其中不乏位于上海及長三角城市的商場，其相關負責人表示民企普遍面臨的困境降低了減租積極性。

對于今年為啥還沒減租的話題，上海資深商業地產從業者Kathy表示，“我在上海好幾個知名商業項目都擔任過職務，深知這波疫情對商場和租戶都是很大的挑戰。2020年時，大家真的齊心協力、共克時艱，商場和租戶患難見真情，愿意減租的商場比比皆是，商場減租后，政府也會相應減免稅收，但是今年時局不一樣了，這一波疫情其實對商場也是不小的打擊，過去兩年里，商場業主在疫情防控上已經有很大的投入，整體看下來基本都是虧的。”

Kathy認為，目前購物中心業主承擔的壓力也已爆棚。一方面，疫情后的消費結構改變，高端奢侈品消費賺得盆滿缽滿，僅個別高端商場行情非常好，而中低端消費的空間遭到擠壓，前景黯淡。另一方面，很多商場都有幾十億到一百億的銀行貸款，針對還款與利息，銀行并沒有提出減免的措施。

“購物中心還為抗疫付出了很大的代價，商場的員工工資、第三方勞務合同的錢，這些開支一分不能克扣。以這波疫情為例，當時政府的通知說只需要封閉4-5天，很多商場都是留了100多人的物業團隊駐扎在現場，這些人在商場的待命也都是成本。”

Kathy表示，做了這么多年商業地產，看著不少零售品牌創始與成長，知道他們現在很難，很多人在反映商場的租金成本太高，但實際上，有些租戶是固定租金，有些租戶是提成租金，商場也在承擔很大的風險和成本。

金融扶持缺位，需在政策端加大支持力度

由于當前上海的疫情防控還處于社會面清零的攻堅階段，雖然出現積極向好的趨勢，但各方對于人員流動和生產生活何時完全恢復常態尚無明確答案，這或許也是造成企業減免租金政策現階段難以快速落地的原因之一。

克而瑞集團戰研中心高級分析師林欣藍對第一財經表示，《上海市國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金實施細則》于2022年4月1日印發，當前政策落到市級層面，區級實施細則尚未公布，同時因本次疫情封控結束時間仍不明了，企業一方面需要參與保供，一方面需要對未來現金流進行測算以應對長時間的封控，據克而瑞了解，部分企業已經開始逐步著手免租流程，如中環集團、仁恒置地等，正在研討租金減免政策，相信將在未來幾周作出免租舉措。

接下來該如何提升物業業主們的減免租金積極性？

林欣藍表示，商用物業基本都背負著銀行貸款，目前未了解到有銀行對商場還貸進行延期調整，金融支持舉措多以扶持小微企業與個體工商戶為主。

不過，在企業減負層面，《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》中提到，將實施大規模增值稅留抵退稅，存量留抵稅額于2022年6月底前一次性全額退還，增量留抵稅額自2022年4月1日起按月全額退還。在《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》中也提及，對生產、生活性服務業納稅人當期可抵扣進項稅額繼續分別按10%和15%加計抵減應納稅額，對不裁員、少裁員的企業實施普惠性失業保險穩崗返還比例從60%提高到90%。林欣藍表示，相信接下來政策端會對商用物業的經營給予一定的扶持。

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